Аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» представил Центральный банк России. В документе перечислены основные проблемы, связанные с реализацией нацпроекта «Жилье и городская среда» и переходом рынка на проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» опубликовал основные тезисы аналитической записки. Их пять.
ск для банков. В 2018 году общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 триллиона рублей, из них 0,6 триллиона – кредитные средства банков, 3,7 триллиона – средства дольщиков, остальные 0,4 триллиона – собственные средства застройщиков. По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.
На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти в десять раз – до 4,5 триллиона рублей, а к 2024 году — до 6,4 триллиона. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.
Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ. С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.
Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7 %, по кредитам организациям в сфере недвижимости – 6,1 %.
Передел рынка. В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина – в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.
Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий – в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор. Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.
Рост долгов. В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 миллионов квадратных метров к 2024 году (+30 % к 2018 году), в том числе 80 миллионов квадратов в многоквартирных домах, из которых 53 миллиона должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.
Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.
Падение ввода. Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 годов. В 2018 году в стране было введено 75,3 миллиона квадратных метров жилья, что на 4,9 % меньше, чем годом ранее, и на 6,1 % меньше, чем в 2016-м. Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.
Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 годах, отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.
Рост цен. В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.
В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6 % в год, причем в период с 2019 по 2022 год – на 9 % с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.
Источник новости: https://www.amur.info/news/2019/07/15/156875