Сразу 7 проблем, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры

Продавец не в себе, наследники против – какие ещё трудности?

Случаи признания сделок с недвижимостью недействительными, из-за которых чаще всего у амурчан в судах возникают вопросы, перечислил благовещенский юрист Виталий Злочевский.

Наследство

Проблема

Наиболее популярная категория. Некоторые из наследников не согласны с тем, как делится имущество. Зачастую это случается во время оглашения завещания, которое, как правило, пишется в момент, когда человек чувствует себя нехорошо, а значит, может не до конца осознавать свои поступки. В рамках судебного процесса назначается судебно-медицинская психиатрическая экспертиза, призванная проверить, понимал ли человек, что делал. И часто такие завещания признают недействительными.

Решение

Лучше задуматься о составлении документа гораздо раньше, когда со здоровьем все в порядке.

– Если вам продают квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, постарайтесь поискать других наследников, выяснить, есть ли у них претензии. Иногда те, кто имеет право на наследство, даже не знают о смерти человека. Порой это выясняется через много лет. В таком случае суд может восстановить время для оспаривания. Все прошлые сделки ломаются.

Купля-продажа по доверенности

Проблема

В этом случае часто составляется предварительный договор. И может случиться так, что человек возьмет задаток и пропадет. В Благовещенске подобные случаи происходили.

Решение

Лучше передавать деньги собственнику, который собственноручно напишет расписку. Вообще практика заключения предварительных договоров есть, но надо быть начеку. Разумнее продавцу оставить задаток на хранение в агентстве до момента совершения сделки.  Нелишним будет проверить действительность доверенности, по которой продается квартира.

– Действие доверенности проверяют обычно у нотариуса, выдавшего ее. Если это невозможно, проверьте документ у любого другого нотариуса.

Невменяемость продавца

Проблема

Ситуация аналогична оспариванию завещания. Нужно убедиться, был ли человек в себе, когда продавал квартиру. Это также оспаривается в суде.

Решение

– Перед сделкой желательно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера – убедиться, что человек на учете не состоит. Это, конечно, не гарантирует стопроцентного осознания продавцом своих действий, но снимает большую часть сомнений.

Недоплата

Проблема

Или еще недостача по договору во время продажи квартиры в рассрочку. Продавец вынужден обращаться в суд, если покупатель не оплатил все по договоренности. Но проблема в том, что в России получить решение суда и получить деньги – большая разница.

Решение

– Лучше заключать предварительный договор, а в основной включать санкции на случай просрочки оплаты или возможность вообще расторгнуть договор. Положительное решение суда вы, скорее всего, получите, а вот деньги можете выбивать до конца своих дней.

«Первичка» и «вторичка»

Проблема

Покупая жилье на первичном рынке, учтите, что не все застройщики исполняют свои обязательства. Кроме того, в этом году существенно меняется законодательство по долевому строительству, и некоторые застройщики в раздумьях, как снизить свои расходы на новые обязательства. Наверняка появятся схемы строительства, не поддерживаемые государством, но выглядящие относительно законно. Серьезно подумайте, стоит ли идти по такому пути.

При покупке вторичной недвижимости возникают проблемы с приватизированными или наследованными квартирами – есть риск встретиться с теми, кто на такое жилье претендует. И если они докажут, что именно в этой квартире живут, а кто-то ее приватизировал без их участия, все сделки могут отменить, а квартиру вернуть в изначальное состояние. Ее даже могут и на продажу больше не выставлять. И вот последний покупатель мало того что теряет право на жилье, так еще и долгое время не может вернуть деньги.

Решение

– Досконально проверяйте, кто жил в квартире, кто имел право проживать в ней и приватизировать ее. Могут быть и уважительные причины для восстановления срока: например, человек жил за границей и не знал о приватизации или наследовании, но имел на это право. Кроме того, желательно найти всю историю появления квартиры на рынке, если она была приватизирована.

Не вся сумма

Проблема

Продавец просит указать в договоре неполную сумму, дабы избежать налогообложения. Обычно просят указать ту сумму, за которую продавец сам купил жилье. Указывается, что продает он жилье за те же деньги, особенно в том случае, если цена выросла. Еще могут попросить указать в стоимости миллион рублей – люди по привычке думают, что он налогом не облагается. А опасность в том, что если договор расторгнут, вам вернется лишь то, что написано в нем, если у вас нет доказательств, что вы заплатили больше.

Решение

– Обязательно нужна расписка, что, кроме денег, по договору вы отдали еще столько-то за ремонт, оборудование, мебель.

Съемное жилье

Проблема

В Благовещенске услуга правильного подбора жилья не действует – амурчане привыкли экономить. Поэтому агентства часто хитрят: заносят все объявления из газет и интернета в компьютер и представляют это как свою базу данных, продавая ее примерно за 3000 рублей. Но прозванивать купленные объявления приходится самому. А чаще всего информация в списке устаревшая: жилье уже сдано или больше не сдается.

Решение

– Если вам нужна определенная квартира, то лучше напишите объявление сами, указав район, площадь, привязку к автобусу – все, что для вас важно. Если вы все же обратились в компанию, то внимательно читайте договор. Он, как правило, называется «Договор информационных услуг»: вам продадут данные, которые нужно проверять самим. Если агентство все делает за вас, то это «Договор услуг о помощи в поиске и заключении договора аренды» и стоит он дороже, обычно до одной месячной аренды.

Если вы нашли квартиру, обязательно проверьте полномочия сдающего. Участились случаи, когда человек, арендуя квартиру, пересдает ее другим лицам или на более длительной срок. Кроме того, собственников может быть несколько, и не всегда между ними есть согласие. Также важно понять, в браке ли куплена квартира собственником или нет. Если в браке, нужно согласие супруги.

При заключении договора обязательно присутствие всех имеющих право на квартиру. Все должны дать согласие и поставить подпись. Иначе можете получить проблемы, решить которые будете не в силах.

Справка

Очень частая проблема сегодня – земельные вопросы. Многие в свое время не оформляли участки, как того требует законодательство. Обязательно межевание земли, чтобы оформить кадастровый паспорт участка. Иначе по бумагам земля просто «висит» непонятно где.

– Покупая землю, требуйте межевание и вынос в натуру границ участка, чтобы видеть, что вы покупаете, – советует Виталий Злочевский. – Может быть такое, что сдвиг участка идет на 10 см. По документам такое, возможно, и пройдет, но потом ждите претензий от соседа. А там возможны и суды, вследствие которых землю могут «откусить». Бывает и так, что участки должны и вовсе быть в другом месте. Поэтому перед покупкой лучше съездить на место и посмотреть, как обстоят дела на самом деле.