Как помешать соседу «захватить» ваш земельный участок?

Нередко оказывается, что фактические границы земельного участка не совпадают с кадастровыми, и начинается неразбериха

По российскому законодательству каждый владелец земельного участка должен использовать землю только в рамках своих границ. Но зачастую может случиться так, что фермер – сосед по пашне захватывает территорию другого фермера и при этом утверждает, что это его поле. На деле оказывается, что фактические границы земельного участка не совпадают с кадастровыми, и начинается неразбериха.

О том, как решить вопрос уравнения юридических границ земельного участка с реальным пользованием, мы поговорили с Виталием Злочевским, юристом, благовещенским экспертом в сфере недвижимости.

Человеческий фактор

Раньше межевание земли производили, можно сказать, кустарным способом: использовались измерительные приборы, которые давали только приблизительную информацию о границах земли. Например, метки определяли такими инструментами, как землемерный циркуль, тахеометр или теодолит. Понятно, что качество измерения такими приборами отличается от измерений спутниковой навигацией, которая применяется сейчас. Поэтому первая причина, почему реальные границы земли могут не совпадать с кадастровыми, – это элементарно техническая ошибка. Во-вторых, на смещение границ участков может повлиять и человеческий фактор. Но спор между соседями можно решить, чтобы было все по правилам.

– Наиболее рационально в этом случае найти первоисточники, – советует Виталий Васильевич. – Раньше земельные участки выделялись государством, были документы, в которых четко проставлялись границы. Понятно, что эти данные могут быть уже устаревшими, но таким образом хотя бы удастся определить, с какого момента закралась ошибка.

По словам специалиста, раньше существовали так называемые планы инвентаризации земельных участков. Инвентаризацию делала администрация сельского совета или муниципалитета. Она заказывала эту услугу у геодезистов независимо от интересов частных лиц.

– Специалисты ходили по земельным кварталам и измеряли площадь земель, – говорит Виталий Злочевский. – Зачастую владелец участка мог даже об этом не знать. Они рисовали карту земель и сдавали ее в администрацию. Поэтому человек может попробовать найти такие документы, которые подтверждали бы, как раньше были зафиксированы границы земельного участка начиная с момента выдачи документов. Исходя из прежнего законодательства, инвентаризация должна была проводиться раз в пять лет, поэтому хоть какие-то документы должны были сохраниться.

Материалы инвентаризации необходимо искать либо в архиве Росреестра, либо в сельской администрации. Если фермер найдет такие документы, у него будет дополнительное подтверждение того, как должны быть установлены границы его земельного участка.

– Конечно, нужно смотреть исходные документы о выделении земли конкретному фермеру, – советует Виталий Васильевич. – Я встречал в своей практике документы и 30-х годов прошлого века, где были обрисованы границы земельного участка. Понятно, что подобные планы рисовались от руки, но все же, чем больше владелец земли найдет документов, тем больше вероятность установить четкие границы и найти разрешение проблемы.

Также документы о границах земли могут храниться в архивах БТИ. Но туда могут обращаться владельцы земли, на которых есть частные постройки.

Все по полочкам

Что касается земли фермеров – полей, пашен, ситуация может осложниться еще и тем, что, помимо технических ошибок и человеческого фактора, в деле может быть задействована простая халатность. Например, какой-то из собственников долгое время не обрабатывает свою землю – и границы участка стираются. Фактически участки «поле-луг» объединяются, и найти потом рамки, в которые входило поле, сложно.

Еще могут стереться характерные ориентиры. Например, возле поля был лиман, но в особенно сухой год его вспахали трактором, и получилось так, что территория поля расширилась.

– Правильно в этом случае обращаться к кадастровому инженеру, который найдет все первоисточники с правильно отображенными границами земельных участков, – говорит Виталий Злочевский. – Также он владеет современной информацией по конкретному земельному участку. Он должен выехать на место, чтобы самостоятельно зафиксировать границы. Потом специалист нарисует проект и проверит, сходится ли историческая информация с современной. Если границы разнятся, необходимо будет разрешать эту проблему. Если виноваты вы, можно умерить свое желание и установить верные границы, не занимая чужой участок. Если виноват сосед-фермер, то отношения нужно выяснять с ним.

Как действовать?

– приобрел землю, есть документы – подстрахуйтесь и обратитесь к специалисту, который все выверит;

– если покупаете доли в пае совхоза, колхоза, кооператива, то, перед тем как покупать, попросите кадастрового инженера сделать вынос осей земли в натуру. Специалист на месте по бумагам выставит реальные границы участка в натуру.

• Обратитесь к специалисту саморегулируемой организации, которая занимается межеванием земли. Таких специалистов достаточно в Благовещенске. Если земля находится в отдаленном районе Приамурья, целесообразнее обратиться к районному специалисту (меньше будет расходов, связанных с переездом).
• Обращайтесь к опытному и проверенному кадастровому инженеру. Обязательно заключайте договор на услуги, чтобы специалист нес ответственность за измерения.
• Если границы не совпали, например, было 10, осталось 9,5 га, такой отрезок можно и «простить». Если было 10, а стало 5 га, то нужно решать вопрос с тем человеком, который захватил землю. Если не получается решить вопрос мирно, то вам дорога в суд.
• Если вопрос дошел до суда, необходимо обращаться к юристу, который специализируется на земельных вопросах.