Семь волнующих вопросов риелторам

Что необходимо знать при покупке квартиры через агентство недвижимости – читайте в нашем материале

В день своего профессионального праздника, 28 ноября, амурские риелторы ответили на самые актуальные вопросы читателей портала 2×2.su.

1.  Какие качества отличают хорошего риелтора?

Виталий Злочевский, юрист, президент Гильдии риелторов Приамурья:

– Хороший риелтор никогда не будет слишком торопить клиента покупать объект. Клиент должен «переспать с этой идеей» и сам принять решение. Риелтор должен откровенно показать ему все плюсы и минусы того или иного объекта, но принимает решение сам клиент. Выбор «своего» специалиста должен происходить по следующему сценарию: сначала спросите своих знакомых – возможно, они посоветуют кого-либо.

Если же опыта взаимодействия с риелтором не было, выбирайте так:

– чем дольше работает компания на рынке, тем лучше. Более трех лет – хорошо, а более 16 лет – просто идеально: это означает, что компания ранее получала лицензию на данную деятельность;

– состоит ли компания в Некоммерческом партнерстве (если да, то у вас будет дополнительная возможность воздействия на нее в случае появления недостатков в работе);

– застрахована ли деятельность компании (дополнительная гарантия при сделке);

– поищите в интернете отзывы о компании. При этом надо понимать, что часть отзывов будут явно заказными (плохими или хорошими). Чем больше отзывов, тем более независимое мнение они выражают;

– если вас слишком торопят принимать решение, то вряд ли риелтор беспокоится о вашем желании купить хороший объект;

– возможность предварительного ознакомления клиента с проектами договоров: если не дают ознакомиться с ними дома, это должно насторожить.

2.  Сколько стоят в среднем услуги риелтора и от чего зависит их цена?

Евгения Стукалова, директор агентства недвижимости:

– На данный момент в Благовещенске комиссия агентства недвижимости составляет не более 2 процентов от стоимости квартиры, либо в договоре прописывается конкретная сумма. В услугу по продаже квартиры входит определенный набор операций (проведение показов квартиры потенциальным клиентам, проведение переговоров, сбор и подготовка документов для продажи квартиры, подготовка договора, обеспечение взаиморасчетов, проведение сделки). Ценообразование зависит от ситуации, а они порой бывают очень непростыми. Например, требуют долгих судебных разбирательств или решения вопросов с наследниками или содольщиками, бывают разного рода обременения, наложенные на квартиру, или конфликты между собственниками, которые надо как-то разрешить. Именно эти подводные камни и влияют на стоимость услуг. Проще говоря, нужно быть честными со своими клиентами. Труд должен оплачиваться, но все должно быть по совести. Такой подход себя оправдывает, ведь когда клиент доволен, а работа была выполнена качественно и в срок, то у всех остается приятное ощущение от сотрудничества. Как результат – люди приводят в такую компанию своих родных, друзей, знакомых, коллег.

 

3.  Как подготовить квартиру к продаже без лишних затрат?

Дмитрий Серов, генеральный директор риелторской компании:

– Если речь идет о квартирах среднего сегмента либо низких потребительских качеств, то, конечно, совсем без затрат не обойтись (при условии, что вы хотите продать квартиру быстро и по максимально возможной цене). Но действительно, расходы можно минимизировать. Подготавливая объект к продаже, помните: его предстоит экспозиционировать, в том числе в открытых рекламных источниках, а соответственно – прилагать к объявлению о продаже фотографии. К процессу фотографирования нужно относиться серьезно, и лучше для этого привлекать специалиста, который знает, как и под каким углом преподнести ваш объект. Чтобы ваше предложение при просмотре объявления вызывало желание посмотреть квартиру, фото должны быть качественными, а потенциальный покупатель должен видеть готовность объекта к кратчайшему заселению: никаких личных вещей, зубных щеток, фотографий, открытых унитазных крышек и уж тем более предметов вероисповедания (икон, крестов), поскольку отношение к этому у всех разное. Квартира должна создавать впечатление – «купил, заехал, разложил свои вещи по пустым полкам, живу».

 Если в состоянии квартиры имеются явные недостатки (грязные стены, отклеившиеся обои, отколовшийся кафель), конечно, стоит их устранить, но делать капремонт в квартире с целью продать дороже – это абсурд. Практика показывает, что это никогда себя не оправдывает. Достаточно подклеить обои, подкрасить стены и потолки, придать квартире светлые тона. Покупатель начинает оценивать предложение не с квартиры, а еще с подъезда, поэтому рекомендуется провести уборку подъезда и подкраску стен хотя бы до своего этажа.

Что касается мебели, если вы не собирались ее забирать в новое жилье, то, конечно, ее лучше оставить, поскольку многие приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. Это не касается мебели советского периода и дышащей на ладан армейской койки – их лучше выбросить при любых обстоятельствах! А еще очень влияют на принятие решения запахи, поэтому перед показом квартиры рекомендуется ее хорошо проветрить, в идеале – обеспечить приятный запах свежесваренного кофе или выпечки.

4.  Какие документы понадобятся при продаже квартиры? Чем может помочь риелтор?

Виталий Злочевский:

– При продаже квартиры потребуются правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве), справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, включая фонд капремонта (лучше всего акты сверок), документы о кадастровом учете объекта недвижимости (если ранее он не ставился на такой учет), справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире. Также требуются согласие супруга (в случае продажи совместно нажитой квартиры одним титульным собственником), действительный паспорт гражданина РФ, выписка об отсутствии обременений по квартире, может потребоваться оценка объекта (если квартира приобретается в ипотеку), и, наконец, договор купли-продажи с актом приема-передачи. Если вы можете выделить время для сбора этих документов и проверки их достоверности, то вполне можете их собрать сами. Если же вы не настолько сильны в сделках с недвижимостью, то целесообразнее обратиться к надежному специалисту. К сожалению, и в нашем городе иногда бывают обманы при таких сделках.

Кстати, правильно оценить недвижимость обычный гражданин вряд ли сможет, поскольку он не знает реальных цен реализации подобных объектов. Такую цену может адекватно сформировать только опытный практикующий риелтор.

 

5.  В чем плюсы и минусы приобретения жилья в новостройке и на вторичном рынке?

Людмила Желанина, директор агентства недвижимости:

– Однозначного мнения на этот счет нет. У каждого покупателя есть свои собственные предпочтения и требования. Если сравнивать ценовую политику, то стоимость первичного жилья, допустим, на стадии котлована, будет, несомненно, ниже, чем за те же самые «квадраты» на рынке готового жилья. Если покупатель берет ипотеку на приобретаемое жилье, то процентная ставка на первичное жилье составит от 7,4 процента. Выбирая жилье в новостройке, вы можете подобрать себе этаж, планировку, сделать перепланировку квартиры на стадии строительства. Но здесь тоже есть свои подводные камни. Во-первых, строительная компания может переносить сроки сдачи объекта, а при наличии каких-либо финансовых проблем новостройка может стать долгостроем. Во-вторых, вы не знаете, какие в итоге у вас будут соседи, а при покупке жилья в многоквартирном жилом доме это играет немаловажную роль. В-третьих, в следующие два года нужно быть готовым к постоянному шуму от ремонтных работ и завалам строительного мусора возле подъезда. С другой стороны, покупая жилье в новостройке, вы будете первым собственником, нет необходимости проверять историю квартиры.

Покупка жилья на вторичном рынке требует более тщательной юридической проверки, но сразу видно состояние подъезда, какие соседи на площадке, можно узнать о качестве дома, устраивает ли их управляющая компания и многие другие тонкости, которые кажутся незначительными на первый взгляд. Также большинство продаваемых квартир на вторичном рынке уже с ремонтом (хотя бы минимальным), что позволяет сразу заехать в квартиру. При покупке в новостройке ремонт необходимо делать с нуля. Одним словом – выбор только за вами.

 

6.  Правда ли, что можно купить квартиру в другом регионе, к примеру в Санкт-Петербурге, находясь в Благовещенске?

Сергей Лоншаков, специалист регионального отдела агентства недвижимости:

– Да, такая возможность есть. Для этого вам нужно обратиться в компанию, специализирующуюся на продаже недвижимости в других регионах страны. К примеру, наша компания предлагает квартиры от застройщиков в Санкт-Петербурге, Москве, Подмосковье, Ленинградской и Калининградской областях. Это будет как готовое жилье «под ключ», не только с ремонтом, но и полностью меблированное, так и с «черновой» отделкой. Помимо этого, вы можете заключить договоры на приобретение строящегося жилья, которое сдадут в эксплуатацию через 1 – 1,5 года. Специалист предоставит всю необходимую информацию, расскажет о ценовой политике, скидках, акциях. При необходимости вам также помогут оформить ипотеку от местных банков, воспользоваться военным сертификатом, материнским капиталом. Подобная услуга позволяет, не выезжая на место, купить квартиру от застройщика по ценам застройщика, без расходов на дорогу, проживание и услуги посредников.

7.  На что покупателю обратить особое внимание при осмотре квартиры?

Екатерина Давыдова, исполнительный директор юридической компании:

– Покупка квартиры – важный шаг. Поэтому и к выбору нужно подойти со всей ответственностью. На что обратить внимание? Во-первых, общее состояние квартиры: что требует ремонта, что – нет. Внимательно осмотрите трубы, сантехнику, оцените реальное состояние, чтобы в случае необходимости их замены вы были готовы к этому, так как это одна из самых затратных статей расходов во время ремонта. Проверьте напор воды, исправен ли слив. Обратите внимание на полы, потолки – нет ли дефектов, плесени. Если покупаете квартиру в холодное время года, проверьте, не дует ли от окон, из углов, достаточно ли теплые батареи. Затем уточните, нет ли перепланировок, так как некоторые из них узаконить невозможно, а в будущем это может усложнить вам жизнь и дальнейшую возможную продажу. И наконец, состояние подъезда: давно ли был ремонт, чистые ли площадки. Эти факторы косвенно могут указать на то, насколько добропорядочные жильцы живут по соседству.